“豪華大平層，只賣(mài)周邊住宅價(jià)格的零頭。”近期，在部分社交平臺(tái)中，這類(lèi)廣告推送不時(shí)出現(xiàn)。

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，在一線城市的核心地段，開(kāi)始出現(xiàn)單價(jià)“5字頭”的頂豪級(jí)大平層，以一線江景、意式輕奢裝修、國(guó)際一線品牌配置為賣(mài)點(diǎn)，價(jià)格卻僅為同區(qū)域住宅豪宅的三分之一甚至四分之一。

這類(lèi)“商辦屬性”的類(lèi)住宅產(chǎn)品通過(guò)整層改造、分割散售的方式重返市場(chǎng)，以價(jià)差優(yōu)勢(shì)吸引自住需求買(mǎi)家。然而，高昂的商用水電物業(yè)費(fèi)、交易稅費(fèi)及土地年限縮水等問(wèn)題凸顯。

有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，這類(lèi)產(chǎn)品的自住性價(jià)比和租金回報(bào)率均十分突出，但政策風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)保值仍存一定隱憂，購(gòu)買(mǎi)前需要進(jìn)行權(quán)衡。

打了三折的豪華“大平層”

近幾年，上海的豪宅市場(chǎng)走出了獨(dú)立行情，去年開(kāi)盤(pán)的翠湖天地六期，其備案均價(jià)達(dá)到21萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天清盤(pán)；今年綠城潮鳴東方以19.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，也是開(kāi)盤(pán)即“日光”。

在這樣的行情下，市面上出現(xiàn)了一種特殊的產(chǎn)品，它們擁有絕對(duì)核心的地段、有“所見(jiàn)即所得”的豪華裝修、現(xiàn)房銷(xiāo)售，兩三百平方米的大平層，卻只賣(mài)那些知名豪宅項(xiàng)目一半的價(jià)格，甚至更低。

這類(lèi)“低價(jià)頂奢大平層”產(chǎn)品的廣告在社交媒體上越來(lái)越多，有項(xiàng)目甚至打出了“只有周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格零頭”的口號(hào)。近期，第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪了數(shù)個(gè)此類(lèi)產(chǎn)品。

在黃浦區(qū)一線沿江核心位置，記者來(lái)到了一處寫(xiě)字樓。該寫(xiě)字樓年代較久，目前功能混雜，有些樓層是辦公用途，也有些樓層用作了快捷酒店。在幾位工作人員的帶領(lǐng)下，記者進(jìn)入了寫(xiě)字樓的中間樓層，電梯門(mén)一開(kāi)，門(mén)廳裝修令人眼前一亮——大理石鋪設(shè)的地面和墻面展現(xiàn)出奢華感，與其他樓層形成了鮮明對(duì)比。兩位身著售樓處制服的女士迎了上來(lái)，讓來(lái)訪者全都穿上鞋套。

“這就是我們的項(xiàng)目了，只有一層，共四套房。”該項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員介紹道。

隨后，身著襯衫西服的銷(xiāo)售人員帶著意向客戶們參觀了在售產(chǎn)品。這里有尺度開(kāi)闊的大橫廳，透過(guò)四玻兩腔的落地窗，能看到一線黃浦江景色；室內(nèi)設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了著名設(shè)計(jì)師幾番修改，全屋為意式輕奢風(fēng)格，衛(wèi)浴、廚房、中央空調(diào)和地暖都是一線國(guó)際大牌。

在參觀完后，銷(xiāo)售人員強(qiáng)調(diào)了該產(chǎn)品與周邊其他大平層住宅的不同之處：一是現(xiàn)房銷(xiāo)售，所見(jiàn)即所得，室內(nèi)所有的豪華裝修均為交付標(biāo)準(zhǔn)；二是每平方米單價(jià)僅為周邊其他幾個(gè)項(xiàng)目的三分之一甚至四分之一。

具體價(jià)格差距達(dá)到多大？這套面積接近260平方米的大平層，總報(bào)價(jià)僅為1500多萬(wàn)元，單價(jià)約5.7萬(wàn)元/平方米。

而附近的豪宅樓盤(pán)，如綠城黃浦灣、華潤(rùn)外灘九里、綠地海珀外灘的二手房成交單價(jià)區(qū)間在17萬(wàn)-23萬(wàn)/平方米。

“單價(jià)5字頭，你能想象可以在上海買(mǎi)豪宅嗎？還是一線黃浦江江景！說(shuō)實(shí)話，單價(jià)5字頭買(mǎi)住宅都已經(jīng)買(mǎi)到外環(huán)外了！”銷(xiāo)售人員說(shuō)道。

當(dāng)然，對(duì)于這類(lèi)產(chǎn)品的屬性，銷(xiāo)售人員也沒(méi)有避諱，直接對(duì)意向客戶表示：“這是商辦屬性，商水、商電、商業(yè)物業(yè)費(fèi)，距離土地產(chǎn)權(quán)到期還有20多年。”

“類(lèi)住宅”靠?jī)r(jià)差攫取紅利

自從2017年上海宣布清理整頓商辦項(xiàng)目、停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，商辦屬性的“類(lèi)住宅”項(xiàng)目在上海樓市中已經(jīng)長(zhǎng)期被邊緣化了。

回顧多年前的樓市，直到2016年，商辦屬性的公寓都是炙手可熱的一類(lèi)樓市產(chǎn)品，不但區(qū)位突出、價(jià)格相對(duì)低廉，還不限購(gòu)、限售，是很多購(gòu)房者的買(mǎi)房首選。但是，不按規(guī)劃的建筑物使用性質(zhì)來(lái)建設(shè)、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等市場(chǎng)行為，也帶來(lái)了社會(huì)治理隱患。

2017年5月，上海市發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，宣布遏制并懲處商業(yè)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中違法行為，成立商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作推進(jìn)小組，停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，加強(qiáng)商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強(qiáng)業(yè)態(tài)引導(dǎo)和管控，在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設(shè)公寓式辦公項(xiàng)目。

在上海之后，北京、天津、深圳、廈門(mén)等16個(gè)核心城市相繼發(fā)布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛局饾u成為基本原則。

不過(guò)，隨著樓市環(huán)境變化，這種“類(lèi)住宅”商業(yè)公寓產(chǎn)品正在“卷土重來(lái)”。

近期，一名專(zhuān)做商住類(lèi)公寓生意的中介給記者發(fā)來(lái)一份清單，其中就包括了浦東陸家嘴、虹口、靜安、黃浦、長(zhǎng)寧等多個(gè)核心區(qū)域的商辦公寓項(xiàng)目，價(jià)格只有區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的一半左右，這些項(xiàng)目多數(shù)都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，帶精裝修，部分項(xiàng)目還通了民用燃?xì)狻?/p>

這類(lèi)公寓的交易是否被政策所允許？對(duì)于記者的疑惑，上述黃浦某公寓項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員表示，其所在的公司專(zhuān)門(mén)接手這一類(lèi)商辦改公寓的項(xiàng)目，已經(jīng)操盤(pán)多年，打造過(guò)不少項(xiàng)目。

“之前的規(guī)定，對(duì)于一手交易的商辦項(xiàng)目和要求自持的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，比較嚴(yán)格；但是在商辦的二手市場(chǎng)，有很多散售的情況，相對(duì)來(lái)說(shuō)就沒(méi)那么嚴(yán)格了。”該人士稱(chēng)，其公司會(huì)在商辦市場(chǎng)選擇合適的標(biāo)的，以較低的價(jià)格拿下核心地段的整層散售寫(xiě)字樓，再聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師對(duì)整層寫(xiě)字樓進(jìn)行重新分配布局，分割為數(shù)個(gè)大平層公寓，裝修后入市，賺取其中的差價(jià)。

相對(duì)于核心區(qū)域住宅，核心片區(qū)的寫(xiě)字樓單價(jià)要低得多，以黃浦為例，部分新建超甲級(jí)寫(xiě)字樓單價(jià)仍超過(guò)10萬(wàn)，但是許多2005年前建造的樓齡超過(guò)20年的商辦項(xiàng)目，目前公開(kāi)的散售價(jià)格僅在5萬(wàn)/平方米-8萬(wàn)/平方米的區(qū)間內(nèi)。而部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目的法拍價(jià)格甚至還要更低，這就讓一些地產(chǎn)商看到了價(jià)格差中可以逐利的空間。

另一名從事商辦公寓銷(xiāo)售的業(yè)內(nèi)人士則對(duì)記者表示，多年前上海出臺(tái)政策整頓公寓市場(chǎng)，針對(duì)的是非法和不合規(guī)的違建，不過(guò)公寓市場(chǎng)比較復(fù)雜，有很多存量項(xiàng)目，也難以“一刀切”，現(xiàn)在銷(xiāo)售的各類(lèi)項(xiàng)目都是需要通過(guò)消防檢查和房屋結(jié)構(gòu)檢查才能對(duì)外銷(xiāo)售的，也是官方網(wǎng)簽。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴第一財(cái)經(jīng)：“這種類(lèi)型的商辦公寓產(chǎn)品，現(xiàn)在在市場(chǎng)上挺普遍的，多數(shù)都是核心區(qū)域的大平層，兩三百平米，被稱(chēng)為‘行政公館’類(lèi)產(chǎn)品，之所以都是大面積的戶型，就是因?yàn)樯剔k類(lèi)項(xiàng)目往往有整層出售、整層出租的要求，對(duì)最小出售面積有一定要求，所以這類(lèi)大平層產(chǎn)品算是‘踩著線’過(guò)了。”

自住價(jià)值與政策風(fēng)險(xiǎn)并存

這一類(lèi)隱藏在寫(xiě)字樓里的“行政公館”大平層，都是誰(shuí)在買(mǎi)？

在記者實(shí)地探訪的一個(gè)項(xiàng)目中，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)出去數(shù)套，購(gòu)買(mǎi)者多為自住而非投資。“我們的客戶大多都是對(duì)居住要求比較高的人，喜歡核心的地段，比如一出門(mén)就能吹吹黃浦江的江風(fēng)，回到家面積又寬敞，他們不太在乎學(xué)區(qū)，有些年輕夫婦沒(méi)有孩子，或者打算讓孩子去讀國(guó)際學(xué)校。”該銷(xiāo)售稱(chēng)。

另一個(gè)徐匯區(qū)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員則表示，有部分大平層賣(mài)給了當(dāng)?shù)氐睦夏耆恕！八麄兡昙o(jì)大了，不想離開(kāi)這個(gè)熟悉的地段，又想改善一下養(yǎng)老的居住環(huán)境，這種大平層其實(shí)是一個(gè)很好的選擇。”

不過(guò)，雖然價(jià)格只有住宅類(lèi)大平層的一半甚至更低，這種商辦公寓實(shí)際上并不好賣(mài)。一名銷(xiāo)售人員對(duì)記者坦承：“我賣(mài)了好多年這種產(chǎn)品了，幾乎年年都在降價(jià)，幾年前單價(jià)還有9萬(wàn)、10萬(wàn)的地段，現(xiàn)在只能賣(mài)六七萬(wàn)了。早幾年買(mǎi)了這類(lèi)產(chǎn)品的客戶，只論資產(chǎn)保值的話確實(shí)不行。”

跟真正的住宅相比，這些商辦公寓的缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)，其商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)費(fèi)就高達(dá)十幾元一平方米，但是小區(qū)配套與周邊環(huán)境和真正的豪宅小區(qū)差了一大截。此外，商辦性質(zhì)類(lèi)資產(chǎn)在轉(zhuǎn)手交易時(shí)，稅費(fèi)也高于普通住宅。

“僅從自住角度來(lái)看，這類(lèi)產(chǎn)品還真的不錯(cuò)，地段好、面積大，居住的舒適度不亞于住宅類(lèi)大平層。從投資的角度來(lái)看，這類(lèi)公寓適合購(gòu)買(mǎi)后用于出租，由于買(mǎi)入價(jià)比較低，它的租金回報(bào)率普遍都在3%以上，而住宅的租金回報(bào)率則普遍達(dá)不到3%。”盧文曦表示。

不過(guò)，盧文曦也提醒稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)公寓仍需關(guān)注政策風(fēng)險(xiǎn)。“如果買(mǎi)來(lái)自住，基本是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，但若嚴(yán)格按照當(dāng)初的政策要求，在打算轉(zhuǎn)手交易時(shí)就會(huì)比較麻煩。”

從全國(guó)范圍來(lái)看，曾經(jīng)被嚴(yán)格禁止的“商改住”，在房地產(chǎn)去庫(kù)存的背景下，限制政策已在個(gè)別地市有所松動(dòng)。去年海南省萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類(lèi)商品房去庫(kù)存工作方案》，稱(chēng)在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類(lèi)商品房參照住宅管理，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)商品房可享受購(gòu)買(mǎi)住宅的同等待遇，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類(lèi)住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，支持部分開(kāi)發(fā)、去化存在困難的公寓經(jīng)論證可行后可依規(guī)調(diào)整為住宅。

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